泰宏·百旺都本来是写字楼用地，后设计成产权式酒店，销售不错。
Text/记者王莉Photo/何俊涛
“住改商”放开、大型企事业单位办公规模的控制、数十万平方的供应和后劲不足的第三产业，这些因素注定使得柳州的写字楼不好过。为了寻找出路，一些写字楼开始了“变形记”，变公寓，变酒店，努力让自己有点住宅味儿，更好卖。
/现状/
写字楼供应大，卖不起价
和营销活动频频、价格不断调整的住宅相比，柳州写字楼市场显得冷清多了，不仅销售情况数月不变，价格上也鲜有动静。业内人士提出，这些都是因为柳州写字楼不好卖。
柳州写字楼供应过剩的现象早已被业内人士普遍认可，记者粗略统计发现，目前在售的写字楼项目有银泰城、双福大厦、明硕科技商业大厦、柳州地王国际财富中心和九洲国际等，体量超过10万平方米。还有中房·文化产业大厦、金嵘中心、博艺大厦即将入市，另外，在接下来的时间里，还有柳州万达广场、保利·大江郡、柳州华润中心、荣和天誉、柳州三胞广场写字楼等项目有大体量的写字楼供应。
除了销售情况难有起色外，业内人士认为柳州写字楼也不如住宅卖得价。“写字楼多是超高层建筑，它的电梯、玻璃幕墙、钢结构、每50米设置一层避难层的设计都是高成本。但它的价格基本就是1万多，确实卖不上价。”柳州新银都房地产开发有限公司策划总监陈文慧认为。
在市场需求不足、售价低迷的情形下，写字楼开始了自救之旅，稍加留心就能发现，现在的写字楼几乎都与酒店、公寓攀上了关系。
/谋变/
改变规划，变成酒店公寓
写字楼不好卖，要改变这种现状最好的办法就是让它不是写字楼。所以市场上出现了“产权式酒店”“酒店式公寓”等等由写字楼衍变而来的产品。
泰宏·百旺都是“产权式酒店”销售的成功案例。项目位于潭中高架桥东侧，共开发建设4栋高层，其中一栋为21层的酒店式办公楼。该楼除了少量商铺和写字楼产品外，多数体量以25~80平方米的“产权式酒店”销售。项目代理公司天津挚衡天地房地产顾问有限公司策划总监黄健健说道：“按地块土地用途，是写字楼用地，但是写字楼很难卖，后面就想着做成产权式酒店。按照这种形式销售，于2013年整个项目就全部售完，而且酒店的售价比写字楼更高。”
黄健健介绍，产权式酒店是四方合作的模式，包括买酒店的业主、开发商、酒店管理公司和酒店投资人。这个模式实际就是返租，相当于开发商为业主找到承租人，保障他的租金收入，所以更有吸引力。陈文慧分析，和动辄上百平方米的写字楼物业相比，酒店面积小，投资门槛低，能纳入更多的投资客群。
除了变酒店，还有写字楼变公寓，位于旧机场片的魅力首座就是代表。项目土地性质为商业金融、办公兼容住宅，但最后的产品并不是一般的写字楼而是办公公寓。这是种商业性质的公寓，可居住也可办公。除了土地使用年限为商业的40年之外，产品与普通住宅并没有太大差异，虽然有商业性质，但更偏向住宅。对于柳州万达广场的公寓，有业内人士说也是在写字楼的基础上改过来的。
/分析/
用于经营酒店，回报更高
除了前期更改物业方向之外，在写字楼销售之后，经营的业态中商务快捷酒店占了很大比重。“投资人是否购买写字楼物业来投资，主要看租金收益如何，但现在市场对写字楼需求不大，很多人买了之后也只有租给酒店经营者。”一名商业地产业内人士认为。在柳州已经投入使用的写字楼项目中，快捷酒店的出场率十分高。如泰宏·百旺都的昊坤酒店，文轩大厦的城市便捷酒店，阳光100城市广场的莫泰168酒店等等。
“在广州，第三产业占GDP总量的60，北京占80，但柳州的第三产业仅占比30左右，三产发展不足，难以支撑大量的写字楼供应。”柳州佳美房地产经纪有限公司策划总监张超洋分析道，“而小型商务酒店是近年柳州市场的新兴产业，充满发展潜力且投资收益快，成为写字楼租赁市场的主角。”
事实上，酒店早已成为写字楼重要的一部分。除了在租赁市场占据一席之地外，很多写字楼在销售时也热衷于向酒店借力，加速去化。如阳光100城市广场引入了丽笙酒店、保利国际中心的写字楼确定引入凯悦酒店、九州国际也计划引进五星级酒店等等。
“星级酒店对写字楼的大堂、电梯、园林、停车、绿化等都有较高要求，和一般写字楼相比，带星级酒店的写字楼档次更高，配套也更全，吸引的消费人群也不一样，不仅能提高写字楼的综合价值、客户认可度，也更容易带动整体消费。”陈文慧认为。不过一般有足够体量的写字楼项目才能引进星级酒店，而体量小配套落后的更多会选择商务型酒店。
部分更改写字楼产品的项目
项目土地用途后期产品泰宏·百旺都商服用地（商业、办公）、城镇住宅用地产权式酒店柳州万达广场城镇住宅、商服（商业办公、旅馆五星级酒店）用地SOHO公寓魅力首座商业、办公兼容居住办公公寓
作者：王莉Photo何俊涛
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