方面的差异进行比较修正后，得出的以上评估结果系体现评估对象各单元商铺于
评估基准日可实现的平均市场价格。考虑到评估对象大量商铺在同一时点全部变
现对各单元商铺市场法测算的市场价格的影响，通过建立整体变现模型，预测合
理销售期、销售量等参数，测算变现系数，确定评估对象于评估基准日的整体折
现值作为评估对象的合理总市值。由于列入本评估范围内投资性房地产带有一至
不等的租约，其所约定的租金与评估对象周边相类似商铺的客观合理市场
租金的一定的差异，本次评估以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允价值
的影响值。最后，评估对象的公允价值等于市场法测算的各商铺的平均市场价格
乘以变现系数扣减现有租约对公允价值的影响值。
八、评估实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司
与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内
的资产进行了评估，先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交
报告等过程。具体步骤如下：
1.接受委托
1)在通过了解企业资产状况后,接受委托,与委托方签订资产评估协议书,明确评估目的、范围、对象、基准日,布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、清
查等工作；
2)成立评估工作小组。由项目负责人制订资产评估实施方案和工作时间计划。
2.资产清查
1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点；2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验证所提供的资料；
3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业实物资产进行核对;4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产进行了现场观测。
3.评定估算
1)本公司评估人员在产权持有者配合下,对申报的待估资产进行核实、观测,并作相应工作记录；
2)据待估资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方法,运用收集的相关市场信息,进行估算；
3)专业组评估人员根据资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成清查评估明细表,编制工作底稿。
4.评估汇总
1)项目负责人对专业组编制的工作底稿,进行复核验证;2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿。5.提交报告
1)由项目负责人拟写评估报告初稿;2)公司领导对评估报告进行审核;3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见；4)正式出具评估报告。九、评估假设
1.评估前提：本次评估是以资产按现状持续使用为评估假设前提。
2.基本假设：
2.1以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条
件。
2.2本次评估投资性房地产的市场价值符合公允价值计量要求的交易假设，
即首先假设市场参与者在评估基准日出售投资性房地产的交易是在当前市场条件
下的有序交易，其次假设出售投资性房地产的有序交易在当地房地产市场进行，
最后假设市场参与者在对投资性房地产定价时基于实现其经济利益最大化。
2.3以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设
条件。
2.4以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生
足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.5以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交
易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.6除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大
诉讼或期后事项，且产权所有者对列入评估范围的资产拥有完整合法权利为假设
条件。
3.具体假设：
3.1评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，
在评估基准日2015年12月31日的市场价值的反映为假设条件。
3.2列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用
证记载数量为依据。
3.3本次评估假设评估对象已签订的租约均合法、有效，已签租约均能实际履
行，不会改变和无故终止，已出租的投资性房地产的经营业态不会发生重大改变。
3.4本次评估假设评估对象的销售情况、市场租金、出租情况、租金增长率等
能按评估测算预期情况实现。
3.5本公司在评估过程中，接受了部分由委托方股份有限公司提供的
评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合
法性由委托方负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估
的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。
十、评估结论
股份有限公司申报的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地
产，总建筑面积128,496.85平方米，经采用市场法评估后，其于二○一五年十二
月三十一日的市场价值合计人民币壹拾捌亿贰仟捌佰伍拾捌万柒仟贰佰柒拾玖元
陆角伍分（￥1,828,587,279.65元）。
详见评估明细表。
十一、特别事项说明
1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业
委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机
构及评估人员不承担相关责任。
2.本评估公司仅对委托方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、单据
等证据资料进行一般审查，上述资料的真实性由委托方负责。
3.评估师注意到截止评估基准日，根据股份有限公司的说明，位于
柳州谷埠街国际商城的投资性房产有建筑面积104,400.01平方米的房地产以及存
货建筑面积383.26平方米的房地产已设定抵押，抵押贷款金额合计为77,000万
元。虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的
其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对
资产他项权利状态做出独立的判断。评估人员亦未考虑上述抵押事项对本次评估
的影响。
4.截止评估基准日，评估对象投资性房产的《国有土地使用证》记载的土地
使用权人记载的房屋所有权人为海南正和实业集团股份有限公司（股份
有限公司前身），尚未办理权利人更名，本次评估根据委托人提供《权属承诺函》
及工商变更登记相关资料，确认评估对象房地产权属人为股份有限公司，
不考虑权利人更名的相关费用。
5.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项
权利为前提，评估结果体现其完全市场价值。本评估结果已包含土地使用权价值，
同时还考虑了租约对其价值的影响。本报告未考虑相关税费对评估值的影响。
6.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日
在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等
因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象，
则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍
卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。
7.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各
类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供
求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台
风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因
素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用
本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不
利后果。
8.期后事项
8.1评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评
估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。
8.2评估基准日后至出具评估报告日，委托方的一切经营活动均在正常范围
之内，无需披露而未披露的重大事项。
8.3报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
8.4评估结论已扣除现有租约对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若
发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结
论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。
8.5在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，
应按如下原则处理：
8.5.1资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；
8.5.2资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；
8.5.3由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作
价时应给予充分考虑，进行相应调整。
9.本报告中的有关股份有限公司及被评估对象描述性的文字均摘自
委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，
而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因
有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有
发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事
项情况。
上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1.该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。
注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责
任。
2.资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3.本评估报告的使用有效期为一年，即从2015年12月31日至2016年12
月30日，根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4.本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估
目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所
有，除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提
供或公开。
十三、评估报告日
本次评估报告日为2016年1月25日。
（本评估报告文号为闽中兴评字(2016)第3002号，评估结果为人民币壹拾捌
亿贰仟捌佰伍拾捌万柒仟贰佰柒拾玖元陆角
