注册资本：贰拾贰亿陆仟叁佰伍拾万柒仟伍佰壹拾捌元人民币
营业期限：1984年08月20日至2025年06月13日
经营范围：石油勘探开发和石油化工项目的投资及相关工程的技术开发、咨
询、服务；石油化工产品、管道生产建设所需物资设备、器材的销售；炼油、石
油化工产品的生产、销售和仓储业务（专项审批除外）；油品贸易和进出口（国家
限定经营和禁止进出口的除外）；石油相关专业设备的研发、生产及销售（专项审
批除外）；能源基础产业投资、开发、经营；电力投资（国家限定和禁止的除外）；
产品技术研发、生产、销售；股权投资；高新技术项目及产品的投资、开
发、生产与经营；货物进出口（国家限定经营和禁止进出口的商品除外）、技术进
出口、代理进出口；矿业投资开发；房屋租赁及物业管理。
（二）产权持有者：股份有限公司
（三）委托方以外的其他评估报告使用者：仅供委托方，根据国家法律、法规
规定，为实现本次目的相关经济行为使用本报告，无其他评估报告使用者。
二、评估目的：本次评估以财务报告为目的，为股份有限公司确定
投资性房地产在评估基准日的公允价值提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为委托方申报的投资性房地产价值,评估对象位于广西柳州谷
埠街国际商城，权属股份有限公司，房产类型为商铺（地下一层至三层），
总建筑面积128,496.85平方米，汇总情况如下表：
楼层
区域
数量
（平方米）
商铺明细
负一层
F区
9,226.47
1-344#商铺
G区
8,298.69
1-337#商铺
H区
2,565.63
7-45、79-93#商铺
B区
8,658.14
1-350#商铺
C区
2,348.71
29-61#商铺
C区
354.14
1#商铺
H区
742.04
1-6#商铺
C区
651.08
20-28#商铺
A区
2,236.97
1-42#商铺
C区
1,239.58
2#-5#、8、9B、10B、11-19A等12个商铺
小计
36,321.45
一层
A区
3,700.59
1-2#、2#-12#、26#-32#等135个商铺
B区
3,898.29
3-2#、4#-9#等64个商铺
小计
7,598.88
二层
A区
1,617.88
1-88、95-107#商铺
A区
139.28
192-195、200-203#商铺
G区
7,942.70
1-406#商铺
A区
4,310.02
89-94、108-191、196-199、204-211、213-291、304-377#
商铺
B区
8,768.52
1-412#商铺
D区
8,209.88
1-420#商铺
H区
99.44
134A、135A、142A等14个商铺
F区
4,197.85
138-159、168-191、205-221、236-353、362-368#商铺
F区
4,121.69
1-137、160-167、192-195A\195B-199、222-235、354-361#
商铺
H区
541.53
70-77A、78-81#商铺
H区
1,248.07
61-69、82-88、92B-94#商铺
A区
1,251.06
292-303、378-445#商铺
H区
3,270.09
1-55、56-60、89-92A、95-183#商铺
小计
45,718.01
三层
A区
3,282.70
1-189、329B-332#商铺
A区
3,478.10
191-329A、333-407#商铺
B区
8,553.35
1-397#商铺
D区
8,002.55
1-411#商铺
F区
3,808.70
127-136、144-156、165-191、205-322、331-337#商铺
F区
3,807.92
1-126、137-143、157-164、192-204、323-330#商铺
G区
7,925.19
1-406#商铺
小计
38,858.51
合计
128,496.85
截止评估基准日，投资性房地产招商情况良好，总建筑面积约12.8万平方米，
已招商面积约11.55万平方米，出租率约90，租金水平30-160元/平方米·月。
引进十多家大型主力商家和1,000多商户。已经进驻开业经营主力商家有深圳南城
百货、优越百货、华策电子、汇佳超市、居然灯饰城、外婆桥餐饮酒楼、小肥羊.
佰迪乐、音悦家KTV、帝皇KTV、麦秀KTV、品尚豆捞、御品堂休闲中心、美博城.
新力美健身会所等。
四、价值类型及其定义
1.投资性房地产的定义：企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的
房地产。
2.本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值。
3.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的
价值估计数额。
4.会计准则中公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一
项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本次评估中的投资性房地产
的市场价值等同于会计准则中的投资性房地产的公允价值。
五、评估基准日
本次资产评估基准日是二○一五年十二月三十一日。
确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映评估对象的公允价值，
有利于本项目评估目的顺利实现，由委托方确定评估基准日；（2）本次评估的一
切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率.
税率。
六、评估依据
一)行为依据1．本公司与委托方订立的资产评估协议书；
2．产权持有者填报的资产评估申报明细表；
3．资产评估委托方和产权持有者的承诺函；
4．其他相关资料。
二)法律法规依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二
号）；
2．《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号）；
3．《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）；
4．《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）；
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转让暂行条例》（中华人民共
和国主席令第五十五号）；
6．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011年1月8日国务院令第588
号）；
7.其他有关法律法规；
（三）准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》
（财企［2004］20号）；
2.《企业会计准则》、《企业会计制度》；
3.《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评
估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则——不
动产》和《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
4.《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169号）；
5.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
6．《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999）；
7．《投资性房地产评估指导意见》（试行）（中评协[2009]211号）；
8．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；
9．《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248号）；
10．行业性的其他有关评估准则。
四)权属依据1．房屋所有权证复印件；
2．国有土地使用证复印件；
3．房屋租赁合同及三方协议书复印件；
4．其它有关资料。
五)取价依据1．企业提供的有关财务会计资料；
2．企业提供的销售方面资料；
3．企业提供的租赁方面资料；
4．评估人员收集的周边房地产交易资料；
5．评估人员收集的类似房地产租赁资料；
6．企业提供的及评估专业人员认为评估所必备的资料。
七、评估方法
本次评估对象为投资性房地产，根据《投资性房地产评估指导意见》（试行），
投资性房地产一般适用市场法和收益法评估其公允价值，由于评估对象为大型综
合商场，同类房地产现行市场租售比背离房地产投资客观水平，租金收益率甚至
低于现行银行存款利率，房地产的投资购买者更注重的是房地产保值增值的特性，
预期收益更多源于对未来的涨价预期；再者房地产的价格主要受供求关系主导，
收益法测算的结果不能真正反映该类房地产现时的市场价格，因此不采用收益法，
评估人员根据评估对象的具体情况、资料收集情况及数据来源等相关情况，选取
市场法进行评估。选取市场法的理由：评估对象所在地存在活跃的房地产交易市
场，从活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相
关信息；根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知，选择的评估方法
应当与前期采用的评估方法保持一致。
本次评估通过采用市场法测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格，所选
取的交易实例均为开发商直接对外销售的商铺，其成交价格为成交期日的正常市
场
