近几年，外地房企纷纷一个接一个地进入柳州，好不热闹，但很多人或许没有关注到，外地的营销代理机构也在悄悄地进驻柳州，来自重庆的同众机构就是其中之一。
由一批见证了全国房地产产业发展的资深地产团队组建而成、旗下用于同众地产、同众商管、创美投资、美康传媒等多家子公司的同众机构自2011年低调进入柳州以来，已经承接了柳东新区的商业定位与策划、牛车坪片区改造全程策划等多个项目，除此之外，由其代理的个住宅项目东方国际大厦也将于5月份盛大开盘。
目前，整个项目的销售尚未正式启动。但同众机构的这些“重庆来客”们已经将一线城市的房地产运营理念、标准化流程注入到东方国际这个项目中，从而让柳州市民和业内人士们感受到一股清新之风。为此，房天下对同众机构董事、广西同众机构总经理梁晋，请其详解公司将如何在柳州大展拳脚，又会给柳州带来怎样的成熟经验与模式。……
“强强联合”致力于成为房地产全流程服务顾问机构
房天下：房天下友对同众机构还不是特别了解，请您先简单介绍一下。
梁晋：广西同众房地产投资顾问有限公司不仅仅是一个传统意义上的房地产代理公司，而是一个致力于服务整个房地产流程的全程服务机构，这是我们的定位也是我们的目标。也就是说，我们不仅仅是做项目的代理销售、做营销策划，同众还可以服务于项目开发运营各个阶段，包括项目策划和设计院合作做前期建筑规划、甚至可以配合我们合作的基金团队对某些项目进行帮扶。比如说，某个开发商在拿到地后，可能项目运作时遇到资金困难或者在项目把控上吃不准，那我们可以介入来进行项目的托管和项目合作。
除了项目前期外，我们也能介入到产品研发柳州，包括建筑设计、园林设计、景观设计和灯光设计等等。另外，我们还有一块业务是整个项目尤其是商业项目的后期运营，同众旗下有专业的商业运营管理公司，公司和诸多国际知名商业品牌在很多项目上已经有过长期的合作。
所以说，同众搭建是一条全服务链条，不同业态、不同背景、不同时间段的项目，同众都有专业平台和专业人才与之对接，可以为之服务。
房天下：对于公司来说，这样的服务链会不会太长，是否会担心顾此失彼？同众如何保障每个版块的业务都能做好？
梁晋：这是因为，在自有版块之外，同众还搭建了一个战略合作平台。国际知名的建筑设计单位、商业资源管理公司、物业管理公司都是我们的战略合作伙伴，比如来自新加坡的山鼎设计、有加拿大背景的班申国际景观、来自深圳的之平物业管理等等。
服务链条过长会面临哪些方面的挑战呢？一是人才管理，二是专业化程度。在同众的战略合作平台之下，这两块我们都不用担心，因为合作单位是完全具备这些条件的。而我们不会对合作方的专业版块过多干涉，只是从他们的专业性上切割出这么一块移植到具体的项目上。这相当于就是一种强强联合的方式，将各个领域内的专业人才和高端资源积聚起来，做好每一个项目。......
柳州的房地产行业正处于发展爆发期，市场机会点很多
房天下：据我们所知，同众机构缘起于重庆，那是怎么想到来柳州发展呢？未来几年，柳州公司有何规划和方向？
梁晋：来到柳州其实是一个比较偶然的机会，当时柳州市一些大型公司在重庆考察，接触到我们之后，他们觉得同众的专业化水平、服务理念与他们的要求十分契合，因而向我们发出邀请。
同时，我们来到柳州之后也发现，柳州这座城市的房地产行业正处于发展上升期，也就是说属于房地产行业的提升空间还很大，整个行业的机会会很大。这样的行业机会点、市场机会点也就是我们公司的机会点。所以我们决定要根植柳州，面向全广西。现在我们来到柳州已经有一年多的时间，明年可能要走向广西其他一些城市。
现阶段我们有一个基本的规划是推进公司的平台化发展，刚才我讲到公司要搭建战略合作平台，具体的方式是与各个公司成立合资公司，集合起来做项目。那么，我们计划在未来几年联合一些具有专业所长的机构和公司合作，成立基于同众平台之下的多家合资公司。现阶段，我们现在正在和班申中国这家国内十强的园林设计公司在谈，不久之后可能会成立一个合股的广西分公司，同时我们也会和深圳的之平物业合作成立广西合资公司，通过这个平台去寻找更多的项目。
房天下：目前为止，同众在柳州做了哪些工作？有哪些项目？
梁晋：近我们在柳州做的项目包括整个柳东新区的商业定位与商业策划，整个牛车坪片区的改造和全程策划，莲花山庄配套的别墅项目全程精准策划等等。而普通住宅项目目前是东方国际大厦，很快就要开盘。
将一线城市成熟的地产开发模式引入柳州，并培养一批的本土人才
房天下：同众是在重庆发展起来的，具备在一线城市的丰富的房地产运营经验。据您的观察，柳州房地产市场缺少什么？同众来到柳州又可以带来哪些新的东西？
梁晋：柳州的房地产市场缺质不缺量，各种产品不管是普通住宅、高端住宅，商业还是写字楼，总体上量基本是够的，但是缺少好产品。这个是很多原因造成的，可能与整个市场环境有关，比如说，柳州的大部分房子都不愁卖；也可能与整个行业的成熟度有关，目前柳州的很多房开做项目可能还处于比较原始的状态。
所以，我们来到这里首先是希望能够带来一些比较先进、成熟而且比较标准化的项目开发流程。目前柳州的项目开发，很多流程是割裂的。比如说建筑设计，如果单纯地把图纸交给设计院，他们考虑得更多的是要符合建筑规范，但却没法跟市场需求结合起来。再比如，商业项目的设计不是说先设计好了再建房子再招商的，的模式应该是定制商业，也就是先预招商，然后根据需求去做设计，这时候可以做到就项目前期就同时启动商业招商团队。这些才是标准化的流程和经验。
另一方面，我们也希望引进一线城市的管理方式，以及输入的人才资源，为本土培养一批人才。现在我们广西公司的核心团队都是从重庆过来的，都是在全国各地操作过很多知名项目的职业经理人操盘手，千锤百炼，经验丰富。除了引进这些人才之外，我们也在努力地做本人才人的培养，他们对柳州本地的情况非常了解，如果能掌握一线城市的成熟工作方式的话，那就是人才的土地化，对整个行业的发展是十分有益的希望在三年之内，整个公司会出现本土人才和外来人才相互支撑协作的局面。这个是我们的责任感。
我们在柳州招聘的人员都会分批分阶段地送到重庆培训学习，而且还要到重庆的项目去跟盘。现在东方国际这个项目的销售人员就是我们招过来后进行封闭式训练，我们都是按照重庆的标准去要求他们的，整个的接待流程、服务体系、销售流程都是按照标准进行的，等他们跟完这个项目后，我相信他们完全可以成为具备完整经验的业内人士，在未来一两年内就有一些人走上管理岗位，那么这也就是人才本土化了
一线城市的房企如何开发产品？细节、细节还是细节
房天下：那么，您能不能介绍一下重庆这样的一线城市是如何做项目的？他们是如何把产品品质做到的？有哪些经验或做法是柳州可以借鉴学习的？
梁晋：重庆的产品品质，在行业内是公认比较好的，无论跟哪个城市比都不会输。从重庆出来的房地产从业人员，不管到哪个城市都会得不错，为什么？这是因为重庆的房开并不好做，必须要很强大才能够生存下去。
现在重庆的住宅均价也就7000多，这还是套内均价。但是重庆的土地价格却一直居高不下，再加上重庆毕竟是直辖市，全国各地的知名房企都有进驻，市场竞争非常激烈，重庆的购房者也是很挑剔的。那么，土地价格高、激烈竞争再加上房价低，这种情况下怎么保证利润率？必须在保证产品品质的同时，加强企业管理和运营管理。所以，重庆房开的项目都是做得非常细致的，很多做法走在前面。
比如说，我们在重庆的每一个项目都要做客户名录分析，具体是把比如说景观绿化的搭配方式、灌木乔木的品种、电梯的品牌高度、灯泡的品牌、马桶的品牌、马桶的冲水方式、门的品牌、停车场的地面处理等等，大概有四五百条做成名录，在进行产品研发时拿给项目的目标客户群去做选择，看他们看重什么，然后我们再把前面的50项汇总和整理，在客户关注的这些选项上下足功夫，足做好。这样在成本降低的同时，还能做出客户满意的效果。这样的做法，我相信柳州是很少有房企能做到的。
房天下：东方国际这个项目是同众在柳州跟进的个住宅项目，那么同众是否会将重庆经验搬过来？具体会怎么来打造这个项目？
梁晋：是的，我们会借鉴很多成功的做法，其中重要的就是关注每一个细节，将细节做到，赋予这个项目一些不一样的东西。比如说，我们会打造一个智能社区，把小区做成网络wifi社区；我们会做两个入户大堂和车库大堂，大堂会做非毛坯，相信会给购房者一些惊喜；我们会采用指纹密码锁，业主出门都不用带钥匙了，这个目前好像柳州没有多少小区是配备的；另外，我们考虑到项目临街，所以会使用高品质的中空玻璃来隔音隔热；而在园林和景观方面，我们会用心去做设计，因为项目比较小，所以做得很精致。
总而言之，房地产产品靠的就是细节，我们会赋予这个项目一些实实在在的内容，提升产品的品质感，让业主有更好的居家感受。
国五条新政客观上会促进“一生之宅“改善型产品的走俏
房天下：今年三月份推出的新国五条尤其是二手房交易征收20个税的政策，在房地产市场上掀起较大的波澜。很多业内人士认为今后改善型产品将走俏，房天下也在4月份推出“寻找一生之宅”的主题活动，这一点您怎么看？
梁晋：的确是这样。“国五条”虽说是调控，但客观上对一些产品形态反而会有一些促进作用，比如改善型产品，也就是所谓的一生之宅。但是在柳州的话，这种产品仍然是比较欠缺的，因为能够称得上一生之宅的产品必须是开发商用心去做的产品，要足够出彩。
10、您觉得“一生之宅”应该具备什么特性？对于“一生之宅”，您个人有些什么标准？
梁晋：我觉得选择一生之宅这类产品的人，家庭结构是比较成熟且稳定的，这样的购房者对家庭生活有很深刻的理解，他们知道需要一个家庭生活需要哪些部分，哪些东西对他们而言是特别重要的。所以，我觉得一生之宅的产品就一定要尽量满足家庭需求的展望，落到实处，就是一个个细节都要做到位。
就我个人来说，一生之宅的房子重要的是要有灵魂，不仅是说产品要做的漂亮，后期的物业管理也要做好。就好比我在重庆住的棕榈泉国际花园，户型、园林、外观都做得很好，而且是后期的管理十分到位，会让业主有真正的家的感觉。举个例子来说，有一次我借一个朋友的车，他是住在这个的别墅区，我去还车的时候保安先是拦住了我，他一看车牌号就知道是我朋友的车，尽管那辆车还没买几天，而且我朋友家是有好几辆车的。接下来，他主动打电话到我朋友那里确认是否车被借出去现在需要还回车库，我还注意到，他打电话时是不需要去查号码的，而是记住了每个业主的门牌号。更重要的是，在整个过程中，保安始终是十分有礼貌的，不会让我这个被拦的人有不适感。那么，这样的小区管理，业主就会觉得特别安全，特别被尊重。
大型房企进驻柳州将带来更好的产品，提升行业整体水平
房天下：这几年也有越来越多的外地大型房企进驻柳州，您怎么看这种现象？这会对柳州的市场产生影响吗？
梁晋：这种现象对于柳州来说是好事，也会对柳州的市场有很大的影响。一方面是影响柳州消费者的认知和理解，让
