＝××××××××××××
待估宗地价格××＝×＝
（6）无形资产——其他无形资产
外购财务/应用软件主要采用成本法评估，对于评估基准日市场上有销售且无升级版本
的外购软件，按照同类软件评估基准日市场价格确定评估值。对于已经无法找到市场价格的
软件，主要参考企业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势进行修正或确定贬值率。
对企业申报的账面未记录的商标使用权，采用收益法评估，在确认无形资产对相关业务
净利润的分成率时主要采用层次分析法。
（7）递延所得税资产
评估人员首先分析递延所得税资产形成的原因，根据相应资产或负债的评估情况，递延
所得税资产评估价值为零或按核实后的账面价值确定评估价值。
3、各类负债
对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关
凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际应承担的负债确定评估
价值。对于不具有债务属性的负债评估为零。
4、评估结果的确定方法
根据以上方法分别对上述资产/负债进行评估，在此基础上对各类资产/负债的评估结果
进行汇总，形成最终评估结果。
（三）收益法应用概要
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型，其概要如下：
1、股东全部权益价值的数学模型
企业价值评估的基本模型为：股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
数学模型：（式7-1）IBDEnOEVVV..
式3-5-1中：——表示股东全部权益价值OEV
——表示企业整体价值EnV
——表示付息债务价值。IBDV
2、企业整体价值的数学模型EnV
企业整体价值=经营性资产价值 溢余资产价值 非经营性资产价值
数学模型：（式7-2）NOACOOAEnVVVV...
式7-2中：——表示企业整体价值EnV
——表示经营性资产价值OAV
——表示溢余资产价值COV
——表示非经营性资产价值NOAV
3、经营性资产价值的数学模型OAV
经营性资产价值采用以下自由现金流量折现模型进行评估：OAV
（式7-3）
....
..
....5.01225.0121215.011111
..
.
....
.
..
.
.....
..
.
.
.
.
..mnnnimiimOArgrgFrFrFV
第年自由现金流量根据以下模型计算iiF
自由现金流量=税后净利润 税后利息支出 折旧和摊销-资本性支出-营运资金增量
（式7-4）..WiAiAiiiiCCDTIPF........1
式7-4中：——表示预测期第年预计的自由现金流量，iFini,,2,1..
——表示预测期第年预计的税后净利润iPi
——表示预测期第年预计的利息支出iIi
——表示预测期第年预计的经营性资产的折旧和摊销AiDi
——表示预测期第年预计的资本性支出AiCi
——表示预测期第年预计的营运资金的增量WiC.i
——表示企业所得税税率T
折现率利用加权平均资本成本模型（WACC）计算r
（式7-5）..TVVVrVVVrrIBDEIBDdIBDEEe..
.
..
.
..1
而权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算：er
（式7-6）ceferMRPrr.....
式7-5和式7-6中：——表示权益资本成本er
——表示付息债务资本成本dr
——表示无风险报酬率（取长期国债利率）fr
——表示个别风险调整系数或特定风险调整系数cr
——表示评估基准日权益资本的市场价值EV
——表示评估基准日付息债务的市场价值IBDV
——表示企业所得税税率T
——表示市场风险溢价MRP
——表示权益的系统风险系数e.
付息债务成本：根据付息债务的实际情况计算其偿还周期，而采用与评估基准日相
近的同期商业贷款利率。
dr
无风险报酬率：本次评估用长期国债利率对无风险报酬率进行估计。frfr
市场风险溢价：根据SternSchoolofBusiness的AswathDamodaran的研究，市场风
险溢价与市场所在的国家或地区的市场完善成度相关，假定美国的国家风险溢价
（CountryRiskPremiums，用CRP表示）为零即并以此为基础，综合考虑其他
国家或地区的市场完善程度、历史风险数据的完备情况及其可靠性、主权债务评级等因素而
对其他国家或地区市场相对于美国市场的风险进行估计。
MRP
MRP
