今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之柳州。
，是广西第一大工业城市，也是中国五大汽车城之一。
爆火出圈的螺蛳粉、“人民代步车”五菱......种种标签为这座城市增添了网红属性。
但鲜为人知的是，柳州凭借地理位置、水路纵横等优势，自古以来就是周边省区的商品集散地，商贸活动繁荣，素有“桂中商埠”之称。
而从上个世纪80年代末至今，柳州商业地产经历了“街区商铺-百货商场-购物中心-多元商业形态齐头并进”的进阶演变。
与此同时，随着城市新区的崛起，银泰、万达、华润、保利等头部玩家集聚，亦让柳州的商业格局翻涌着新变化。
柳州商业市场回顾
历经30年发展，商业形态不断进阶演变
//上世纪80年代末：以柳州工贸大厦为起点，开启百货时代
上个世纪80年代末，“八桂第一楼”柳州工贸大厦正式落成，带来了柳州第一家现代化综合百货——柳州商场、广西第一家旋转餐厅、柳州第一套自动扶梯等.....这座大楼，也成为当年广西最大的综合批零市场，开启了柳州现代化商业的新时代。
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柳州商场
在后续的20多年时间里，柳州五星商业大厦、东都百货、五象百货等百货商场，谷埠街国际商贸城、新时代商业港、飞鹅商城、银兴商业城等专业市场以及五星商业步行街相继落成，柳州逐步形成以百货、商贸专业市场、商业步行街为主的商业格局，但商业增量的整体节奏较为缓慢、平稳。
//2013年-2017年：转轨购物中心时代，进入发展加速期
转折点出现在2013年，步步高集团首进广西，择址柳州地王国际财富中心，带来了柳州首家综合性购物中心——步步高广场，正式宣告柳州商业进入购物中心时代。
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柳州步步高广场
随后，知名连锁企业开始组团涌入，柳州商业进入快速发展期。
2014年，银泰集团首进广西，带来了柳州银泰城。梦之岛集团“二次回归”，打造出定位为中高端百货的梦之岛阳光100店，并于次年签约柳州中侨地王大厦，拓展为一城两店。
2015年-2016年，万达商管开始在柳州开疆拓土，接连落地两座万达广场——柳州城中、柳州柳南万达广场。
//2018年至今：华润、保利等相继登场，商业个性“百花齐放”
这一时期，柳州商业外来企业与本土企业多元商业力量交织，呈现“百花齐放”的态势。
一方面，华润、保利等连锁商业巨头首进柳州，柳州首家万象城带来了2万平方米城市公园、万小象IP儿童主题乐园以及“觅境SecretGarden”广西首个沉浸式美食探奇街区等体验场景；
而柳州保利商业广场作为柳州首个滨江体验式购物中心，创新打造层层退台式户外景观休闲平台，引进柳州首家屋顶花园泳池餐厅，推动柳州商业向更具个性化、体验感的形态进阶升级。
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柳州保利商业广场
另一方面，柳州金绿洲星光大道、柳州高博达广场、柳州东城集团旗下的社区型商业——友邻汇系列等多个本土开发商打造的商业项目相继亮相，进一步提升柳州商业的丰富度。
2020年-2021年，在疫情等不确定性因素影响下，柳州新开项目体量、数量都大幅度减少。
今年下半年及未来2年内，由于柳州隆威购物广场、柳州王府井Discovery、柳州万象汇、旭辉江来商业综合体等新项目入市，柳州增量市场呈现回弹态势，约将新增29万㎡商业体量。
柳州区域商业观察
商业集中度高，三大核心商圈各具亮点
//行政区：商业集中度高，主要分布于3大核心市辖区
柳州市下辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳江区、柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县10个区、县。
整体来看，柳州商业项目主要分布在城中区、鱼峰区和柳南区3大主要市辖区。
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其中，城中区是柳州市商贸、金融、文化、教育、娱乐中心，商业氛围最为浓厚，以57.36万㎡商业体量（购物中心及独立百货）居所有行政区之首。
鱼峰区是柳州常驻人口最多的行政区，也是柳州市主要的商贸中心，以32.48万㎡商业体量（购物中心及独立百货）位居第二。
柳南区则因聚集了柳州柳南万达广场、柳州金绿洲星光大道等项目，目前以22.76万㎡商业存量（购物中心及独立百货）位列第三。
从增量方面看，未来2年内，城中区、鱼峰区、柳江区均有新的购物中心入市，城中区第一的位置难以撼动，柳州各城区商业容量的排名顺序将继续保持现状。
//商圈：五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈三足鼎立
据赢商网观察，经过多年的发展，柳州商业由原本五星商圈“一家独大”，逐渐呈现出五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈、八一路商圈、柳邕路商圈“多点绽放”的格局。
具体来看，已开业和未来2年筹开的26个购物中心（及独立百货）中，有16个项目在上述5个商圈范围内。而这16个项目中，近90落在五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈。
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??五星商圈：柳州最古老的商业中心
五星商圈是柳州最传统的商业中心，拥有百年历史积淀。
其商圈范围主要以解放南路、龙城路、中山路为主骨架，由公园路、曙光路、五星街等主要道路共同组成。
目前，五星商圈现有存量购物中心（及独立百货）商业面积约21.06万㎡，重点项目包括柳州商场、柳州五星商业大厦、东都百货、京东电器城市旗舰店柳州店等。
其中，柳州商场历经30年岁月洗礼，依旧“宝刀不老”，不断引入COACH等轻奢品牌，以及雅诗兰黛、兰蔻、迪奥等一众高化品牌，在柳州中高端消费市场占有一席之地。同时，以星巴克甄选店、喜茶等咖啡、新式茶饮品牌，“笼络”更多年轻消费群体。
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柳州商场
而位处柳州商场对面的风晴港购物中心，在因产权纠纷搁置5年之后，今年6月以“京东电器城市旗舰店”的新面貌开门迎客。
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京东电器城市旗舰店柳州店
据悉，该项目“占据”风晴港购物中心1-3层，总面积约1.5万㎡，拥有超10万款潮流商品，并设有电竞对战、高端衣物护理、洗碗机体验区、无人机体验等互动主题专区，为传统的五星商圈增添了新鲜血液。
??飞鹅路商圈：批发市场聚集地
飞鹅路商圈位于柳州河南片区，与五星商圈隔柳江相望。
该商圈由鱼峰路、飞鹅二路、谷埠路等主要道路组成，聚集了温州、谷埠街国际商贸城、新时代商业港等一众传统商贸批发市场，被称为“桂中商贸批发中心”。
目前，飞鹅路商圈重点存量购物中心（及独立百货）有柳州南城百货(柳州谷埠分店)、柳州银泰城等，合计商业面积约10.5万㎡。
2014年，柳州银泰城的到来成为商圈跃进的新契机。作为银泰集团进入广西第一站，该项目商业体量约6.8万㎡，开业时带来了广西首家许留山、柳州首家博纳影城、优衣库等首进品牌，带动飞鹅路商圈的商业级次进阶升级。
??河东商圈：城市东进下的后起之秀
随着柳州“城市东进”步伐加快，以及打造河东CBD的政策规划下，各路开发商纷纷在河东片区跑马圈地，河东商圈日益崛起，成为柳州发展后劲最强的商圈。
目前，河东商圈内现有存量购物中心（及独立百货）商业面积约36.3万㎡，重点项目包括柳州双渔汇、柳州恒隆汇、柳州城中万达广场、柳州等。
2008年后，阳光100商业片区率先兴起，柳州丽笙五星级酒店、南城百货等陆续进驻，河东商圈开始浮出水面。
2014年，广西本土商业龙头梦之岛集团入驻阳光100城市广场，标志着河东商圈正式形成。
不过，这座梦之岛百货在2018年就宣布了闭店，而后“变身”以文化娱乐、餐饮业态为主的娱乐型综合体——乌托邦音乐城，重新开业后一度成为柳州潮流打卡地。
2015年，首进柳州的万达商管，择定河东商圈，带来柳州城中万达广场，该项目总体量约16.8万㎡，开业时汇集万达IMAX影城、苏宁易购、冠超市、宝贝王儿童乐园、大玩家超乐场等200余个品牌，其中包括H&M、UR等首进柳州的快时尚品牌。
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柳州城中万达广场
2018年，河东商圈又迎来一个重磅玩家——柳州万象城，这是华润万象生活在柳州的首个购物中心项目，总体量约12万㎡。
该项目虽并未如南宁万象城一般，为柳州引进诸多高端奢侈品牌，但其带来了金逸影城、西西弗书店、全棉时代旗舰店等柳州首店，并且不断引入MLB、Champion、泡泡玛特等潮牌，以年轻化的潮流体验带动河东商圈继续升级。
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柳州万象城
运营商洞察
头部玩家涌入，本土开发商亦不甘示弱
2000年以前，柳州的商业基本上由柳州工贸、五星百货等大型国营企业把持，构筑了以本土百货为主的商业底色。
