摘要：协议签订后，韦按约定向中介公司支付了购房定金2万元，中介公司向韦交付了上述房屋的所有权证书及土地使用权证书复印件。法官说法：法院审理查明，2014年12月29日，吴先生、第三人陈某的确签订了一份《柳州市二手房买卖合同》，其中约定将该房屋出售给陈某。
2016-03-2007:31:00.0委托他人买卖房屋惹官司二手房交易应慎之又慎房屋买卖合同;二手房交易;房屋过户;房屋的所有权;房屋所有权证;房屋产权人2356播报天下委托他人卖房惹官司
二手房交易应慎之又慎
广西新闻网-南国今报记者何书俊通讯员欧阳九林
看上心仪的小区住房，通过中介联系买房，交了定金，房主却将房屋卖与他人，这样的情况在二手房交易中经常出现。那么委托他人买卖房屋需要注意些什么，又涉及到哪些法律问题呢？3月14日，记者走访柳州市鱼峰区人民法院，法官通过案例对上述问题进行了解答和提醒。
案例一
中介返还双倍定金
韦先生计划在柳州定居，并看好了位于潭中西路某小区的一套住房。2015年1月19日，韦与某房产中介公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定中介公司自愿将位于潭中西路某小区的房屋代理出售给韦，转让成交价为36万元。协议还约定，如因中介公司违约以及因公司原因造成房屋不能过户的，公司按定金双倍赔偿给韦，如韦放弃购买该房屋或悔约，则中介公司不退还定金。
协议签订后，韦按约定向中介公司支付了购房定金2万元，中介公司向韦交付了上述房屋的所有权证书及土地使用权证书复印件。之后，因中介公司无法按协议约定将上述房屋过户至韦名下，双方协商未果，遂酿诉讼。而庭审中，房屋实际房主黄先生承认上述房屋已转让给其他案外人，并已办理了房产过户手续。最终，鱼峰区法院经过审理后，判决中介公司支付双倍定金4万元给韦先生。
法官说法：韦先生与中介公司在平等自愿基础上签订的《房屋买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。庭审中，中介公司认可无法将上述房屋过户至韦先生名下，且事实上原房屋产权人黄先生已将上述房屋转让给其他案外人，双方签订的《房屋买卖协议书》已无法继续履行，根据协议书中相关违约责任的约定，中介公司的上述行为已构成违约，因此，韦先生主张中介公司双倍返还定金4万元，有事实和法律根据，法院予以支持。
据《合同法》第403条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，中介公司以自己名义与韦先生订立《房屋买卖协议书》后，即使中介公司主张其签订协议系代表黄先生的委托行为，但韦先生在知悉后有权选择受托人即中介公司作为相对方主张合同权利，因此，中介公司要求原房主黄先生在本案承担责任的意见，理由不充分，法院不予采信。
案例二
委托卖房惹来官司
2014年4月14日，廖先生与吴先生签订一份《房屋转让委托销售合同书》，其中约定将吴所有的位于柳州市鱼峰区柳石路上的一套房屋委托给廖销售，销售底价为80万元，最终销售价格超过底价的部分，可作为廖的销售佣金。协议签订之日，廖向吴支付代理售房定金5万元，代理期限从2014年4月14日至2014年12月30日止，双方约定：若廖未能在上述代理期限内成功销售或不配合办理相关过户手续，则属违约，吴不退还其支付的定金5万元；若吴在该协议签订后借故不卖、提高双方约定的总价或不配合办理相关房屋买卖手续等，属吴违约，需按协议房屋总价款的20支付违约金。
合同签订后，廖支付代理售房定金5万元，吴向廖出具一份《委托书》，并于2014年4月17日，将其房屋所有权证原件交由廖保管。然而，几个月过去房子始终没有卖出。2015年3月，吴收到法院传票，原来，廖将其起诉到了法院，要求解除上述委托合同，并由吴返还5万元定金，还要支付5万元违约金。最终，法院驳回了廖的诉求。
法官说法：法院审理查明，2014年12月29日，吴先生、第三人陈某的确签订了一份《柳州市二手房买卖合同》，其中约定将该房屋出售给陈某。但陈某至今未向吴支付购房款。而双方对这一事实无异议，但双方对究竟是谁介绍陈来签订房屋买卖合同却各执一词。
廖主张是吴找的买家陈某，吴辩称是廖为了完成委托故意找来陈充数。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，廖并没有证据证明买家第三人陈某是吴先生自己找来的，故应承担举证不能的责任。
其次，在庭审中，针对双方就买家陈某是谁找来的这一争议焦点，法院要求廖先生的委托代理人就其举证的《柳州市二手房买卖合同》来源作出说明，其代理人陈述是廖先生私下通过关系从房产交易中心得来的，而廖先生本人却称是从一认识的中介朋友处得来的，两相矛盾。为此，法院进一步要求相关证人到庭就此进行证明，但廖先生至今未向法院提出申请该证人出庭作证，来证明自己的主张。
此外，廖为了使自己成为独家代理卖房者，在合同签订时将房产证由自己保管，而签订房屋买卖合同时必须提供房产证，廖述称已经在2014年12月中旬前将房产证交给吴先生，却无证据证明。最终，法院驳回了廖先生的诉求。
法官提醒：在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害，要尽量避免全权委托的形式。此外，房屋购买人在签署文件或签订合同前,应仔细审查合同文本内容。在看房时,既要检查房屋的实体状况,也要核查房屋的权利状况,不要轻信中介机构的口头承诺，还应选取信誉良好的中介机构进行委托,以免发生纠纷。
《委托他人买卖房屋惹官司二手房交易应慎之又慎》相关参考资料:
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